2022年，“房屋養老金”的概念就被正式提出，但目前相關部門尚未就其資金主要來源、管理模式、使用機制等提出明確的實施方案或指導意見。2023年以來，住房和城鄉建設部多次公開表示，要研究探索房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度（以下簡稱三項制度），并在22個城市推進試點。

　　經過近一年的探索，如今這些試點城市的情況如何？形成了哪些經驗可供借鑒？是否破解了“老破小”維修難題？《中國消費者報》記者對此進行了采訪。

　　“三位一體”探索長效機制

　　目前，住建部正在22個城市進行房屋養老金相關制度的試點。需要注意的是，房屋養老金制度其實是“三位一體”的，即研究建立三項制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。

　　“通過適時對房屋進行體檢了解房屋的安全狀況，根據不同的安全級別提供不同的修繕或拆除重建方案；房屋養老金為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供穩定的資金來源，使房屋全生命周期安全保障成為可能；房屋保險則以市場化手段防患于未然，起到災后及時修繕房屋、重建家園的作用。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池對記者闡釋了三項制度之間的關系。

　　記者了解到，2023年，住建部要求參加試點的城市政府在三項制度中自選一項或多項進行試點。

　　上海是我國第一個邁入存量房時代的城市，探索落地三項制度的必要性不言而喻。近日，上海市市長龔正明確表示，截至2023年底，上海市城鎮既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。為此，上海將探索實施三項制度：一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發現房屋存在的問題，對癥下藥消除安全隱患；二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發揮保險托底作用；三是房屋養老金制度，主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。在試點步驟方面，上海將分兩步推進。第一步，今年先行在浦東等區開展試點；第二步，在試點基礎上，明年在全市推開。

　　各地試點已形成初步經驗

　　經過近一年時間的探索，三項制度在上海、寧波、天津等地已形成了初步經驗。

　　房屋養老金試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。那么，如何解決資金缺口問題？“公共賬戶資金來源有很多，目前各地都在積極探索。根據目前各地的探索情況，至少可以列出七項來源。”易居研究院副院長嚴躍進列舉稱，如土地出讓金計提、老舊小區改造資金注入、財政支持、地方附加稅等稅費支持、建設單位繳納、住宅專項維修資金增值收益、住房公積金增值收益等。

　　記者了解到，天津是房屋養老金制度試點成績較為突出的城市之一，其率先在濱海新區試點，并于今年6月印發《天津市濱海新區房屋養老金管理辦法（征求意見稿）》。根據該征求意見稿，天津濱海新區的房屋養老金公共賬戶資金需求為5000萬元/年，資金籌集方法一是在土地出讓底價的基礎上，以建筑面積計算，每平方米增加25元；二是在財政預算中增列房屋養老金專項資金預算兜底。

　　同時，天津還引導沒有專項維修資金的房屋業主補交個人賬戶資金，其中不配備電梯的房屋補交標準是40元/平方米，電梯房則需補交60元/平方米。

　　在房屋保險制度方面，今年3月，重慶首份“房屋安全保險”保單完成理賠。這份保單由公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險公司投保，保險公司在巡檢中發現某公房小區出現外墻瓷磚空鼓和脫落現象，為此賠付了3.8萬元。

　　南昌等城市正在試行以“財政補貼+個人出資”的方式購買房屋保險。8月，江西南昌西湖區針對40年以上房齡的危舊房推出“危房保險+動態監測”項目，該項目3年為一期，其中一社區每戶每年保險費15.6元，除了由區財政獎勵補貼30%外，房屋產權人須一次性支付32.76元。

　　那么，什么情況下可以動用房屋養老金公共賬戶里的資金？天津目前的規定是：首先是房齡25年以上，且符合濱海新區相關規定需要做房屋體檢、購買房屋安全綜合保險的房屋；其次是發生突發事件造成房屋嚴重損失、影響公共安全，但保險理賠額不足的房屋等。

　　先讓專項維修資金動起來

　　實際上，在房屋養老金被正式提出之前，住宅專項維修資金往往被稱為房屋的“養老金”。

　　“以往老舊住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，主要來源于住宅專項維修資金，業主在購房時就已經繳納過該款項，當前的問題是如何讓這部分資金動起來。”易居研究院副院長嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，專項維修資金在使用時存在諸多限制條件，比如動用住宅專項維修資金要求2/3以上業主參加、過半數同意，門檻較高、程序漫長，常常導致住宅專項維修資金的提取率較低，相關維修和保養工作效率低下。

　　據上海市房地產科學研究院報告，目前我國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的大約10%，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金尚未被有效利用。

　　記者了解到，當前試點各地正在積極推進住宅專項維修資金賬戶的補建和續籌工作，有望充實房屋養老金中個人賬戶的資金。比如，《北京市深化住宅專項維修資金管理改革實施方案（征求意見稿）》提及，對于售后公房，有明確售房單位的維修資金由售房單位補建，售房單位改制合并的由承繼單位補建，售房單位破產滅失的由其上級單位補建。未售公房與其他已繳納維修資金住房位于同一個物業管理區域的，公房產權單位即業主應參照商品住宅標準補建維修資金。

　　8月29日，上海發布《關于規范本市住宅維修資金管理的若干規定》，明確商品住宅房屋維修資金的歸集標準，按照每平方米建筑面積成本價計價。資金交納方面，如果是新建房屋首次歸集，由建設單位交款后，向不動產登記機構申請辦理房屋所有權首次登記；如果是維修資金再次籌集，小區維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主采取一次性或分期方式再次籌集維修資金。資金使用方面，業主大會可以決定授權物業服務企業、業主委員會直接使用維修資金的金額；如果業主大會尚未成立，則由居民委員會將實施方案在物業管理區域內公示7天，征求相關業主意見，補充完善后經全體業主或者部分共有部分的相關業主表決通過后，根據表決結果委托物業服務企業或專業單位組織實施。

　　上海中原地產資深分析師盧文曦對《中國消費者報》記者表示：“上海許多老舊小區是沒有成立業主大會的，所以個人賬戶部分的使用很成問題。此次上海對于住宅維修資金的規定，目的就是簡化手續，明確使用流程和相應的監督標準，提高個人賬戶資金的使用效率，同時，也可以使資金使用更加透明。”